Des DTG si différents avec des prix qui passent du simple au quadruple

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Des DTG si différents avec des prix qui passent du simple au quadruple

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale une question relative à la réalisation du diagnostic technique global (DTG).

Autrement dit, l’obligation se limite à présenter la question et non à imposer sa réalisation.

Depuis le 1er janvier 2017, des devis de DTG sont soumis aux votes des copropriétaires.

Nous allons examiner les problèmes posés par ces propositions commerciales, encore mal définies dans leur contenu.

Le DTG est décrit en 15 lignes dans l'article L 731-1 du Code de la construction et de l’habitat (CCH), laissant place à diverses interprétations.

Le décret 2016-1965 du 28 décembre 2016 précise uniquement la formation des professionnels habilités à réaliser le DTG.

Voici un extrait de l’article L731-1 qui décompose le contenu du DTG en 4 volets :

1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs;

2° Un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires;

3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble;

4° Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble, selon les articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du code de la construction et de l’habitat. L'audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.

De plus, le législateur indique : « le DTG doit inclure une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant ceux à réaliser dans les dix prochaines années ».

Ce texte concis détermine le contenu du DTG de manière thématique. Pour illustrer, comparons différentes offres de DTG.

II. Une prestation qui va du simple au quadruple

Dans un premier cas, une copropriété de 42 lots principaux a reçu 4 devis de prestataires différents : un bureau d’étude thermique et fluide, deux bureaux de contrôle, et un cabinet d’architecte associé à un bureau d’étude thermique.

Chaque devis doit inclure un audit énergétique, car la copropriété a un chauffage collectif.

Les prix varient de 2400 € à 11300 € TTC, indiquant des prestations très différentes.

Les contenus proposés diffèrent également : certains se contentent de citer l’article L 731-1, d’autres détaillent chaque volet, avec des méthodes variées.

Par exemple, un bureau de contrôle propose un DTG sans audit énergétique, ce qui est insuffisant pour cette copropriété.

Un autre propose une méthodologie centrée sur la concertation avec les conseils syndicaux, ce qui est pertinent, mais soulève la question des qualifications requises.

Les compétences pour réaliser un DTG doivent inclure des architectes, bureaux d’études spécialisés, et bureaux de contrôle, mais une seule entité ne peut couvrir tous les volets, nécessitant une collaboration multidisciplinaire.

III. Un amalgame avec l’audit global partagé

Dans un second cas, une copropriété de 65 lots a reçu deux propositions tarifaires pour un DTG, intégrant un audit énergétique et une méthodologie d’audit global partagé (AGP).

Les coûts sont élevés, et les devis combinent différentes expertises, parfois sous forme d’un partenariat, mais posent la question de la cohérence et de la responsabilité dans la réalisation du diagnostic.

Il apparaît que certains prestataires proposent des prestations proches de l’AGP, qui est principalement un audit énergétique avec un volet architectural, mais pas un DTG complet tel que défini par la loi.

Il est donc urgent de clarifier le contenu du DTG, pour éviter ces confusions et incohérences, et assurer la qualité des diagnostics fournis aux copropriétaires.

Le groupe de travail constitué par l’ARC, PLANETE COPROPRIETE, et d’autres partenaires, cherche à définir précisément ce qu’un DTG doit contenir, afin d’éclairer les copropriétaires et les conseils syndicaux sur l’état technique et thermique de leur immeuble, en vue de planifier des travaux appropriés.