ABUS N° 4677 : Les irrégularités de la proposition de contrat de mandat 2020/2021 du syndic Cab[...]

ARC UNARC; Paris; Sur place; EUR 60 000 - 80 000; Plein temps

Description du poste

ABUS N° 4677 : Les irrégularités de la proposition de contrat de mandat 2020/2021 du syndic Cabinet CGA COPRO

Le lancement de la seconde vague des assemblées générales annuelles entraîne inlassablement l’établissement de documents non conformes par les syndics professionnels, tels que leur proposition de contrat de mandat 2020/2021.

En l’occurrence, le projet dénoncé par notre association est celui édité par le syndic Cabinet CGA COPRO pour une copropriété parisienne.

Dans la proposition de contrat 2020/2021 que le Cabinet CGA COPRO établit pour une résidence parisienne, celui-ci omet :

1. L’indication du numéro et de la date de souscription de ses deux polices obligatoires, l’assurance de responsabilité civile et sa garantie financière, contrairement aux prescriptions réglementaires énoncées par le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic.
2. De fixer la durée précise de son mandat « 12 à 18 mois », ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, comme le prévoit pourtant l’article 29 du décret du 17 mars 1967.

Le Cabinet CGA COPRO entend, à travers une formulation irrégulière et imprécise, appliquer un mandat susceptible de se proroger non seulement jusqu’à la prochaine assemblée générale annuelle, mais également en seconde lecture, si la majorité n’est pas atteinte lors de la première réunion du syndicat, qu’il convoquera de 2 à 4 mois après.

Cette présentation se révèle donc doublement illicite, dans la mesure où :

• la référence à l’assemblée générale pour la durée de mandat de syndic ne figure dans aucune disposition réglementaire ;
• la prorogation du mandat de syndic relève en principe d’une décision adoptée par une assemblée générale avant son échéance, sauf disposition réglementaire exceptionnelle, comme avec l’ordonnance du 20 mai 2020 en raison de la pandémie.

CGA COPRO précise également dans cette proposition de contrat que ses honoraires de syndic rétroagissent au 1er janvier, ce qui est en contradiction avec la jurisprudence et la loi du 10 juillet 1965, imposant que le contrat de syndic ne vaille que pour l’avenir et non le passé, y compris pour ses honoraires (art. 29 du décret du 17 mars 1967).

De plus, il mentionne que, en cas de démission, il doit reconvoquer une assemblée générale pour élire son successeur, obligation depuis le 1er juin 2020 (article 18 de la loi du 10 juillet 1965, complété par l’ordonnance du 30 octobre 2019). Les frais de cette assemblée supplémentaire devraient être supportés par le syndic démissionnaire, qui met fin anticipativement à son mandat.

II. Les irrégularités relatives aux honoraires de mutation onéreuse d’un lot

Outre ses honoraires de gestion courante, le syndic peut prétendre à des honoraires additionnels pour des prestations précisées par le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type.

Le Cabinet CGA COPRO envisage notamment de facturer lors de la mutation onéreuse d’un lot :

• 72 euros T.T.C. pour l’actualisation de l’état daté requis par le notaire, une prestation légitime uniquement pour cette tâche spécifique (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et décret du 26 mars 2015).
• 60 euros T.T.C. pour la délivrance du certificat attestant que l’acquéreur ne possède pas déjà un bien immobilier dans l’immeuble ou qu’il n’a pas été mis en demeure de payer des charges depuis plus de 45 jours. Cependant, cette pratique a été invalidée par le Conseil d’État (décisions n° 390465 et 390491 du 5 octobre 2016), qui a déclaré illicite cette disposition réglementaire.

Le confinement n’a pas arrêté ces pratiques irrégulières, et le déconfinement montre que certains syndics persistent dans ces illégalités. Il est essentiel de rester vigilant et d’exiger la suppression de toute stipulation illicite dans la proposition de contrat de mandat avant la délibération en assemblée générale.